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地产投资稳中缓降,房住不炒因城施策仍是地产调控主基调
来源:悦房网 作者:王韵怡 发布时间: 2019-11-27


近一段时间以来,关于房地产调控是否会放松引起广泛关注,支持放松的出发点是认为稳增长尚需地产发力,反对放松的主要是看到下半年以来房地产调控在逐步加码。综合看,当前“房住不炒”仍是主基调,叠加7月底政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这就意味着房地产调控总体仍是从紧。但考虑到经济下行压力确实较大,接下来更有可能的是各地在因城施策的基础上会适度加大主动权。


分析今年以来经济增长现状不难发现,房地产投资持续保持高位是为数不多的亮点。数据显示,今年1-10月我国房地产投资累计同比增速为10.3%,增速较1-9月下滑0.2个百分点,高于去年同期的9.7%,剔除土地购置费的地产投资增速也继续走高。往后看,随着在建楼盘陆续竣工、房地产融资逐步收紧以及居民“抢贷款”的消退,后续地产投资将逐步回落,但预计韧性仍会比较强,主因有四:其一,库存端来看,房地产库存处于低位,房价不存在大幅波动的基础,未来有望维持稳定,进而支撑房地产投资。其二,需求端来看,稳定的城市化进程和家庭规模小型化支撑房地产内在需求。其三,金融端来看,房贷利率整体小幅上行,中期维稳,不会对房地产市场造成过大打压。其四,供给端来看,融资收紧和土地供应增速下降的紧平衡,叠加地方政府尚离不开土地财政,地价房价有望维持稳定,支撑房地产投资稳中缓降。由此来看,房地产有望继续成为明年我国经济增长的有力支撑。


此外,根据央行11月20日的最新报价,作为房贷利率的参考利率5年期以上LPR利率,较10月份下调了5个基点,有观点认为这是地产放松的一个信号。事实上,房贷利率取决于LPR基础上实际加点变化,具体效果还是取决于地方政府调控态度。在加点幅度保持平稳情况下,最低房贷利率下降幅度预计较小,叠加房贷额度仍受较大管控,实际房贷利率的真实下降幅度应会比较有限。


事实上,回看过去三年来我国这轮房地产调控,关键词就是“房住不炒”、因城施策和长效机制。所谓“房住不炒”,主因是过去几年来我国房价一路上涨,居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行;所谓因城施策,出发点还是我国区域之间经济发展情况差异较大,搞全国一盘棋的调控不尽合理;所谓长效机制,指的是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


从这几年的实际调控来看,不同时期对这三大关键词会有不同侧重。2016年“930”房地产调控开始以来,稳住房价是焦点,“房住不炒”也因此成为重心;时至当前,房价已经总体趋降,鉴于内外不确定因素开始冲击经济,在坚持“房住不炒”底线之下,因城施策有望成为主抓手。相比之下,加快推进我国房地产市场长效机制建设则会一直贯穿本轮调控周期。由此来看,因城施策将成为地产调控的一大方向。


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